本文来源于中国基金报，作者陆慧婧，方丽
作为划时代的产品，首批公募REITs的一举一动都受到关注。
6月15日晚间，首批REITs产品分别于沪深两市交易所发布了上市公告交易书，可以说是正式官宣于6月21日正式上市，这标志着国内公募REITs产品试点工作即将正式落地。
需要引起投资者关注的是，公募REITs上市首日价格涨跌幅限制比例为±30%，非上市首日涨跌幅限制比例为±10%。届时，投资者要参与需要注意背后的风险，不要盲目布局。
6月21日正式上市
市场都盼望着首批REITs正式上市那一刻，而目前已经距离那一天不远了。
基金君发现，首批上交所5只、深交所4只基础设施公募REITs在6月15日晚间均发布上市交易公告书，宣布相关公募REITs产品将于6月21日正式上市。
可以说，这是自2020年4月30日《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布以来，市场翘首以盼的一天。
据上交所表示，本次完成上市交易公告披露的基础设施公募REITs包括华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。
而深交所表示，首批4只基础设施公募REITs分别为首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT，底层基础设施项目位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，覆盖垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等四大主流基础设施领域。
4只产品已于6月7日正式设立，发行价格位于每份2.30元至13.38元之间，募集总规模达143.71亿元。从发行情况来看，4只产品投资者认购踊跃，受到市场关注和认可。
沪深两市交易所尤其指出，由于风险收益特征不同于股票、债券、基金等金融产品，基础设施公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制，每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，完善二级市场流动性机制。
其中，深交所表示，基金管理人、深交所会员应认真落实投资者适当性管理制度，督促普通投资者在首次购买基础设施公募REITs时签署风险揭示书，了解公募REITs产品结构和风险收益特征，树立长期投资、价值投资和理性投资理念，合法合规参与交易，共同维护基础设施公募REITs市场长期健康发展。
部分公募REITs6月17日暂停转托管一天
首批公募REITs的转托管时间此前也已确定。
据富国首创水务REIT公告，为向投资者提供更优质的服务，基金管理人向中国证券登记结算有限责任公司提出申请，自 2021年6月8日起开通本基金场外转托管至场内业务。为办理本基金上市业务。
不过值得注意的是，在上交所上市的5只公募REITs均于2021年6月17日暂停办理场外转托管至场内业务一日，2021年6月18日起重新开放。目前还没有办理转托管业务，有意向在公募REITs上市前办理转托管的投资者，需要留意转托管的时间。
深交所上市的其他4只公募REITs也基本上于6月9日或6月10日起起开始办理转托管业务。
首批公募REITs全部满仓上市
根据6月15日晚披露的首批公募REITs上市公告书，基本均是满仓持有长期股权投资，占基金总资产的比例99%左右，由于公募REITs采取封闭式运作，不需要持有太多现金应对赎回，现金资产占比均不到0.1%。
而这99%资产基本上是各自底层的基础设施资产，目前已获批的9个公募REITs产品可以分为两类：一是特许经营权类，另一类是产权类。
特许经营权类资产主要包括高速公路等资产：这类资产特许经营期限一般最长不超过30年，在收费期限届满后需无偿归还政府、资产价值到期将会归零，所有资产估值客观上会呈现“逐年递减”的特征，预期现金分派率会呈现前低后高的特征。对于此类资产，应当通过投资内部收益率（IRR）来衡量收益情况。
产权类资产主要包括产业园区、仓储物流等资产：这类资产权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，在使用期限到期后资产价值不会归零。产权类资产的收益可以适用现金分派率衡量。
上市首日涨跌幅为±30%
从基础设施公募REITs交易存在涨跌幅限制来看，上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。
基础设施基金份额上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×（1±涨跌幅限制比例）。
需要指出的是，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
中金公司研究部曾表示，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。
基金公司纷纷设定流动性服务商
作为封闭式产品，市场对首批9只基础设施REITs的聚焦点在于流动性上。
其实在REIT披露文件就屡屡提到了流动性风险，如此类基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。
为了应对这一流动性问题，设置流动性服务商是首当其冲。据一家基金公司市场人士表示，目前无论是机构投资者还是个人投资者，对首批REITs的流动性都比较关心，据他了解不少管理人选择了四五家机构作为做市商，来保证一定的流动性。
从沪深交易所发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》第三章第三十三条明确提出，基础设施基金交易可以引入流动性服务机制，流动性服务商可以为基础设施基金提供双边报价服务。
同时规定，每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，完善二级市场流动性机制。
近期也有不少REITs产品公告，已经选定好产品的流动性服务商。
如红土创新就宣布了中金公司、中信证券等为红土创新盐田港仓储物流的流动性服务商。
而博时基金也宣布，选定中信证券、中金公司、招商证券、申万宏源为蛇口产园的流动性服务商。
后续，可能有更多的REITs产品会进行相关公告，届时投资者可以重点关注，也提醒投资者要注意其中的流动性风险。
